Pasar Perumahan Indonesia Adalah Gambaran Stabilitas – Pasar properti residensial di Indonesia jarang membuat langkah besar. Indeks harga properti (16 kota besar) naik 1,77% selama 2019, menurut Bank Indonesia, setelah naik 2,95% pada 2018, 3,5% pada 2017, 2,38% pada 2016, 4,62% pada 2015, dan 6,29% pada 2014. Namun harga properti sebenarnya turun 1,17% tahun lalu, ketika disesuaikan dengan inflasi. Selama kuartal terakhir, harga properti residensial naik 0,3% q-o-q sedikit (disesuaikan inflasi 0,19%).
Tujuh belas dari 18 kota besar di Indonesia menyaksikan harga properti nominal naik pada tahun 2019. Namun, ketika inflasi dipertimbangkan, hanya kota Medan yang benar-benar mencatat kenaikan nilai 4,53% selama 2019. Di Jakarta, harga apartemen strata title naik 3% selama 2019 menjadi rata-rata Rp34,8 juta (US $ 2.130) per meter persegi (sq. M), menurut Colliers International. Permintaan hampir stabil. Penjualan properti residensial naik sedikit 1,19% pada Q4 2019 dari tahun sebelumnya, penurunan tajam dari pertumbuhan 13,95% pada kuartal sebelumnya, menurut Bank Indonesia. Secara triwulanan, penjualan sebenarnya menurun 16,33% pada Q4 2019. daftar slot
Ekonomi Indonesia tumbuh sebesar 5,02% pada tahun 2019, sedikit lebih lambat dari pertumbuhan 5,17% tahun sebelumnya, karena investasi dan ekspor melemah, menurut Statistik Indonesia. Baru-baru ini, Bank Indonesia memangkas perkiraan pertumbuhan ekonomi 2020 menjadi 5% – 5,4%, dari 5,1% – 5,5%. Pada bulan Maret 2020, pemerintah Indonesia meluncurkan paket stimulus darurat kedua senilai US $ 8 miliar, dalam upaya melindungi ekonomi dari dampak buruk wabah koronavirus. https://www.benchwarmerscoffee.com/
Ini memberikan serangkaian insentif fiskal dan non-fiskal untuk sektor manufaktur dan usaha kecil dan menengah. Ini mengikuti paket stimulus US $ 725 juta yang diumumkan Februari 2020 lalu untuk mendukung pariwisata, industri penerbangan, dan pasar properti. Paket ini mencakup dana US $ 104 juta untuk program perumahan bersubsidi, yang diharapkan dapat menutupi pembiayaan untuk 175.000 rumah baru.
Harga apartemen di Jakarta naik sedikit
Pasar apartemen Jakarta tetap sehat, dengan harga naik 3% y-o-y menjadi Rp34,8 juta (US $ 2.130) per m persegi. pada tahun 2019, menurut Colliers International.
- Di CBD Jakarta, harga rata-rata apartemen strata title naik 0,8% year-on-year sedikit menjadi IDR 52,25 juta (US $ 3.198) per m persegi. pada tahun 2019.
- Di Jakarta Selatan, harga rata-rata apartemen strata title naik 1,7% year-on-year menjadi Rp39,12 juta (US $ 2.395) per m persegi. pada tahun 2019.
- Di daerah non-prime capital, harga rata-rata apartemen strata title naik 3,5% year-on-year menjadi IDR 26,36 juta (US $ 1.614) per m persegi. selama periode yang sama.
Untuk proyek apartemen yang baru diluncurkan di Jakarta:
- Di Branz Mega Kuningan, yang berlokasi di Mega Kuningan, CBD, harga apartemen berkisar dari Rp 53 juta (US $ 3.259) hingga Rp 54 juta (US $ 3.320) per meter persegi. Menurut Colliers Internation. Proyek ini menawarkan 512 unit dan dijadwalkan selesai pada 2023.
- Di Tamansari Skyhive, berlokasi di Jl. Saya Pandjaitan, Kav.49, Jakarta Timur, apartemen saat ini ditawarkan dengan harga IDR 32 juta (US $ 1.967) hingga IDR 34 juta (US $ 2.090) per m. Ini terdiri dari 570 unit dan diharapkan selesai pada 2022.
- Di Pollux Sky Suites, terletak di Jl. Mega Kuningan Barat III, CBD, harga apartemen berkisar dari Rp45 juta (US $ 2.767) hingga Rp50 juta (US $ 3.074) per m persegi. Proyek ini menawarkan 194 unit dan dijadwalkan selesai pada 2022.
- Di Branz Puri Indah, terletak di Jl. Meruya Selatan, Joglo, Jakarta Barat, apartemen ditawarkan dengan harga IDR 25 juta (US $ 1.537) hingga Rp 30 juta (US $ 1.844) per m persegi. Proyek ini menawarkan 608 unit dan dijadwalkan selesai pada 2022.
- Di Abode Sudirman Place, terletak di Jl. Jendral Sudirman, Kav.35, CBD, harga rata-rata apartemen adalah Rp70 juta (US $ 4.304) per m persegi. Proyek ini terdiri dari sekitar 600 unit dan dijadwalkan selesai pada 2023.
Wabah Coronavirus mulai menghantam pasar pariwisata dan properti Bali
Bali adalah salah satu daerah terkaya di Indonesia, dan melihat kenaikan harga properti yang belum pernah terjadi sebelumnya dalam beberapa tahun terakhir, berkat pariwisata yang berkembang pesat. Namun, wabah coronavirus diperkirakan akan mematikan sektor pariwisata dan dapat membuktikan bencana, mengingat bahwa sekitar 80% dari ekonomi lokal Bali tergantung pada pariwisata.
Pada bulan Februari 2020, kedatangan asing di Bali turun menjadi 392.824 orang, turun 33% dari bulan sebelumnya, setelah pemerintah memberlakukan larangan pada turis yang telah berada di China dalam 14 hari terakhir. Faktanya, hanya 4.820 turis Tiongkok yang tinggal di Bali pada bulan Februari, turun secara signifikan dari 113.745 orang pada bulan Januari. Akibatnya, Australia menggantikan Cina sebagai sumber wisatawan asing terbesar di Februari, diikuti oleh India dan Jepang.
Pada bulan Maret 2020, pemerintah Indonesia memberlakukan pembatasan perjalanan yang lebih ketat dengan menangguhkan kebijakan pembebasan visanya untuk kunjungan jangka pendek, visa-on-arrival dan fasilitas bebas visa diplomatik / layanan untuk semua negara dalam jangka waktu satu bulan untuk membatasi penyebaran COVID-19 yang mematikan di Nusantara. Selama 2019, Bali telah mencatat peningkatan kedatangan asing 3,55%. Diperkirakan 30.000 ekspatriat tinggal di Bali.
Penjualan hampir stabil
Penjualan properti residensial naik sedikit 1,19% pada Q4 2019 dari tahun sebelumnya, penurunan tajam dari pertumbuhan 13,95% pada kuartal sebelumnya, menurut Bank Indonesia. Secara triwulanan, penjualan sebenarnya menurun 16,33% pada Q4 2019. Rumah-rumah besar melihat permintaan melonjak dengan penjualan naik sebesar 81,6% year-on-year pada Q4 2019. Penjualan untuk properti kecil hampir stabil sementara rumah menengah mencatat penurunan penjualan tahunan sebesar 14,73%.
Sebagian untuk mendukung permintaan properti, pemerintah telah memotong suku bunga utama, memberikan insentif pajak untuk REIT Indonesia, mengurangi pembatasan kepemilikan individu asing, meningkatkan rasio pinjaman terhadap nilai, dan meningkatkan ambang batas untuk pajak properti mewah. Rata-rata tingkat take-up untuk apartemen di Jakarta berdiri di 87,2% pada Q4 2019, sedikit turun dari 87,5% pada kuartal sebelumnya tetapi naik dari 86,9% pada periode yang sama tahun lalu, menurut Colliers International. Tingkat take-up diproyeksikan turun menjadi sekitar 85% hingga 86% dalam dua tahun ke depan.
Pemerintah mempertimbangkan Program Amnesti Pajak kedua
Tahun lalu, Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati mengisyaratkan kemungkinan meluncurkan amnesti pajak kedua untuk mengakomodasi mereka yang telah melewatkan amnesti pertama dua tahun lalu. Ini terjadi setelah Pertukaran Informasi Otomatis mulai berlaku pada September 2018, yang membantu pemerintah Indonesia untuk lebih mengetahui tentang aset keuangan dan nonfinansial yang disimpan di 90 negara, termasuk negara tujuan pajak favorit Singapura dan Hong Kong.
Real estate didorong oleh Pengampunan Pajak yang sangat besar, UU No. 11 Tahun 2016, yang berakhir pada 31 Maret 2017, yang mencakup:
- Pajak Penghasilan;
- Pajak Pertambahan Nilai, dan;
- Pajak Penjualan Barang Mewah (Pajak Penjualan atas Barang Mewah).
Meskipun tidak ada angka resmi yang tersedia, Indonesia Property Watch memperkirakan bahwa sekitar 60% dari semua dana yang direpatriasi akan diinvestasikan dalam properti, terutama pada akhir kemewahan. Ini didukung oleh Thomas Angfendy dari Metropolitan Land, yang mengatakan bahwa program amnesti telah meningkatkan penjualan untuk segmen perumahan kelas menengah ke atas tetapi tidak di segmen bawah.
Sebanyak 965.983 orang bergabung dengan program amnesti pajak, mendapatkan pengampunan dengan membayar sejumlah terbatas pajak terhutang. Aset senilai IDR 4,865,7 triliun (US $ 300,5 miliar) diumumkan ke Kantor Pajak Indonesia, setara dengan hampir 40% dari PDB negara tersebut. Namun, dalam hal repatriasi aset, program hanya menerima 15% dari target, dengan repatriasi IDR 147 triliun (US $ 9,1 miliar).
Aset lepas pantai yang dipulihkan harus diinvestasikan di Indonesia dalam instrumen yang ditentukan, dan tinggal tiga tahun di negara ini. Dana tersebut diperlukan untuk secara langsung membiayai program infrastruktur ambisius Jokowi, yang meliputi pembangunan pelabuhan, jalan, dan kereta api tetapi pasar real estate adalah penerima manfaat utama.
Aturan kepemilikan asing
Pada bulan Desember 2015, Peraturan No. 103/2015 tentang Kepemilikan Rumah Orang Asing yang Berada di Indonesia mengizinkan orang asing untuk memiliki rumah tanah di Indonesia untuk jangka waktu hingga 80 tahun. Di bawah undang-undang, orang asing sekarang dapat membeli rumah atau apartemen dengan nama “hak pakai” untuk periode awal 30 tahun. Orang asing dapat memperpanjang kepemilikan dua kali pada 20 tahun dan kemudian 30 tahun. Namun, jika orang asing (atau ahli warisnya) meninggalkan Indonesia untuk tinggal di negara lain, maka ia harus melepaskan atau mengalihkan hak kepemilikan kepada orang lain yang memenuhi semua persyaratan.
Peraturan baru telah meningkatkan kepercayaan investor dan memperluas pasar real estate lokal ke pembeli rumah internasional. Saat ini, hak milik hanya dapat dipegang oleh warga negara Indonesia. Kepemilikan tanah asing bertentangan dengan konstitusi.
Untuk apartemen, peraturan 1996 (No. 41/1996) menyatakan bahwa orang asing yang tinggal di Indonesia, atau mengunjungi negara secara teratur untuk tujuan bisnis, dapat membeli rumah, apartemen atau kondominium selama itu bukan bagian dari pemerintah Pengembangan perumahan bersubsidi. Lagi-lagi, orang asing hanya bisa memegang hak pakai, dan sebagian besar perkembangan memegang hak untuk membangun. Jadi orang asing dapat secara efektif hanya menyewa, tetapi tidak benar-benar memiliki, apartemen hingga 70 tahun. Dalam periode 70 tahun ini, orang asing juga harus secara berkala memperbarui hak mereka untuk menggunakan. Periode hak pakai awal adalah selama 25 tahun, kemudian diperpanjang untuk tambahan 25 tahun dan akhirnya 20 tahun. Selain itu, ambang batas atau harga jual properti minimum yang dapat dibeli oleh orang asing adalah Rp 1,5 miliar, yaitu sekitar US $ 93.000. Harga pembelian minimum ini cukup tinggi dalam konteks Indonesia.