Arus Investasi Asing Mendorong Pertumbuhan Sektor Real Estate Indonesia – Infrastruktur pemerintah dan upaya reformasi pro-investasi menjadi pertanda baik untuk perluasan infrastruktur di masa depan; Namun demikian, segmen properti Indonesia masih bergantung pada kinerja sektor ekonomi lainnya. “Ekspansi yang berkelanjutan di sektor minyak dan gas serta pertambangan harus berdampak positif pada segmen persewaan kantor,” Will Bright, direktur firma manajemen gedung lokal Jakarta Land, mengatakan kepada OBG. “Ada sebagian masalah kelebihan pasokan ruang kantor di Jakarta, meskipun kemunculan perusahaan yang bekerja bersama dan perusahaan terkait teknologi telah membantu meningkatkan dan meredakan situasi pada tahun 2018,” tambahnya.
Sementara itu, gelombang baru perkembangan real estat yang inovatif sudah di depan mata di bawah Gerakan 100 Kota Cerdas, sebuah inisiatif berbasis teknologi yang dipelopori oleh Kementerian Komunikasi dan Informatika Republik Indonesia untuk mendorong penggunaan teknologi kota pintar untuk meningkatkan penyediaan layanan. americandreamdrivein.com
Masalah Likuiditas
Kondisi yang menantang berupa kenaikan suku bunga dan penurunan mata uang sangat membebani perusahaan properti pada tahun 2018. Pada akhir 2018 Standard & Poor’s Global Ratings memperingatkan bahwa keuangan untuk proyek real estat dapat memburuk pada tahun 2019 karena risiko yang terkait dengan presiden jenderal yang akan datang. pemilu dan mata uang yang lemah. Selain itu, laporan pasar yang dirilis oleh lembaga pemeringkat Moody’s pada September 2018 menemukan bahwa lima dari delapan perusahaan properti terkemuka kekurangan likuiditas untuk membayar hutang jangka pendek mereka tahun itu. “Likuiditas di sektor ini masih menjadi tantangan utama, karena cicilan jangka panjang dan penundaan pembayaran masih cukup umum,” AH Marhendra, direktur pelaksana pengembang properti Springhill Group, mengatakan kepada OBG.
Selain itu, banyak bank besar menganggap real estat sebagai sektor “negatif” dan menghindari pinjaman kepada mereka, sehingga sangat sulit bagi usaha kecil dan menengah untuk memperoleh pembiayaan. Meskipun ada beberapa lembaga perbankan yang mendukung pinjaman real estat, mereka menawarkan pinjaman dengan tingkat bunga yang jauh lebih tinggi.
Dalam upaya meningkatkan rasio cakupan kas, laporan Moody’s mencatat bahwa beberapa perusahaan telah memutuskan untuk mengganti utang jangka pendek dengan pembiayaan utang jangka panjang. Namun, mereka yang memilih hutang jangka panjang diperkirakan akan melemahkan leverage mereka, berpotensi hingga awal 2020 – akibat dari lonjakan biaya pendanaan. Lembaga pemeringkat juga mencatat bahwa, sementara sebagian besar pengembang akan menghasilkan arus kas operasi pada 2019, hanya tiga dari delapan perusahaan yang akan menghasilkan arus kas bebas, sementara lima lainnya mungkin kesulitan mengurangi utang dan membayar dividen kepada pemegang saham.
Ukuran & Performa
Terlepas dari temuan laporan, prospek Moody untuk permintaan properti pada 2019 sebagian besar positif. Sektor properti mengalami pertumbuhan yang kuat pada tahun 2017 dan 2018, yang didukung oleh peningkatan tingkat investasi asing. Berdasarkan laporan yang dirilis Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) tahun 2018, sekitar 70% investasi pada proyek perumahan, kawasan industri, dan pengembangan ruang perkantoran berasal dari perusahaan asing yang beroperasi di Indonesia. Perusahaan semacam itu juga bertanggung jawab atas 77% investasi di hotel dan restoran.
Terlepas dari perkembangan yang signifikan, kurangnya kejelasan dalam prosedur hukum telah meninggalkan potensi pertumbuhan yang belum dimanfaatkan. Meskipun pembangunan infrastruktur dan real estat telah menjadi pilar penting ekonomi Indonesia dalam beberapa tahun terakhir, hambatan birokrasi terus menunda pelaksanaan proyek. Menurut data dari BKPM, komitmen investasi kumulatif dari 2015 hingga kuartal pertama 2018 bernilai lebih dari Rp8 triliun ($ 567,3 juta); namun, mengingat banyaknya kendala administratif, hanya 22% dari komitmen investasi yang benar-benar terealisasi.
Terlepas dari banyaknya inisiatif perumahan berpenghasilan rendah, sektor perumahan tidak mampu mengimbangi pertumbuhan penduduk dan urbanisasi. Menurut perkiraan pasar pada 2017, Indonesia membutuhkan 400.000 rumah baru setiap tahun untuk memenuhi backlog perumahan sebanyak 13,5 juta unit. Untuk mengatasi hal ini, Presiden Joko Widodo mengumumkan rencana untuk membangun 1 juta rumah per tahun melalui inisiatif “Satu Juta Rumah” (OMH). Untuk mendukung tujuan ini, pemerintah telah meluncurkan sejumlah skema pembiayaan, karena sebagian besar penduduk tidak mampu membeli di pusat-pusat perkotaan.
Per Maret 2019, Indeks Properti dan Real Estat – yang terdiri dari semua emiten yang bergerak di sektor properti, real estat, dan konstruksi – telah turun 1,58% year-on-year (yoy), sedangkan Indeks Harga Saham Gabungan meningkat sebesar 4,93% dibandingkan periode yang sama. Menurut laporan indeks perkantoran yang diterbitkan oleh konsultan real estat JLL, aktivitas leasing di Kawasan Pusat Bisnis Sudirman (SCBD) Jakarta mengalami pertumbuhan moderat pada kuartal keempat 2018, yang didukung oleh permintaan dari operator ruang fleksibel dan perusahaan teknologi. Antara Mei dan September 2018 Bank Indonesia (BI), bank sentral negara, menaikkan suku bunga sebesar 125 basis poin. Rupiah terdepresiasi sebesar 11% terhadap dolar AS selama tiga kuartal pertama tahun 2018, di mana saat itu mata uang tersebut mendekati titik terendah dalam 20 tahun, hampir menembus angka Rp15.000: $ 1. Pada akhir Januari 2019, rupiah telah melampaui sebagian besar ekspektasi yang mencapai level terkuatnya sejak akhir Juni 2018, mencapai Rp14.072: $ 1, rebound 2,82% pada bulan pertama 2019, sebelum melambat ke sekitar 14.200: $ 1 pada bulan Maret. Mengingat fakta bahwa mata uang Indonesia termasuk yang berkinerja terburuk di pasar negara berkembang pada tahun 2018, analis pasar percaya awal yang kuat di tahun 2019 dapat terbukti signifikan untuk pertumbuhan ekonomi yang lebih luas dan investasi properti.