Rangka Perumahan Indonesia yang Terjangkau – Tidak seperti ekonomi global lainnya, Indonesia sebagian besar berselancar pada krisis keuangan tahun 2008 – 2009, dengan ekonomi melawan tren Barat dan masuk ke mode ekspansi yang kuat serta menorehkan pertumbuhan PDB 6,5% pada tahun 2011 dan pertumbuhan lebih dari 5% pada tahun-tahun sejak itu. Ini terjadi setelah pertumbuhan ekonomi yang kuat di tahun-tahun sebelum 2008 juga, meninggalkan pendapatan per kapita Indonesia pada tahun 2013 pada tingkat lima kali lebih tinggi daripada di awal milenium baru.
Budi Hadidjaja, presiden-direktur Cowell Development, mengatakan kepada OBG, “Pembangunan properti perumahan telah menjadi salah satu sektor dengan pertumbuhan tercepat dalam perekonomian Indonesia dalam beberapa tahun terakhir, karena permintaan telah melonjak secara signifikan di antara kelas menengah Indonesia yang berkembang”. https://www.transaction-2007.com/
Dengan demikian, harga dan pasokan melonjak secara signifikan dengan hasil bahwa ada kekhawatiran yang cukup besar tentang kemungkinan penciptaan gelembung baru. Orang Indonesia sepenuhnya fasih dengan implikasi dari fenomena semacam itu, juga, setelah kehancuran besar Asia 1997 – 1998 yang meninggalkan ibukota dengan hutan kecil blok menara yang ditinggalkan dan perkembangan lainnya. Pemerintah dan bank sentral, Bank Indonesia (BI), dengan demikian melakukan serangkaian langkah untuk mengeluarkan kepanasan dari pasar. Sekarang, keberhasilan upaya ini dapat diukur dengan meningkatnya seruan dari dalam sektor untuk relaksasi aturan. joker123 terbaru
Keluar dari kepanasan
BI telah menggunakan dua langkah utama untuk mendinginkan pasar. Yang pertama, yang bertujuan lebih umum untuk mengendalikan kegiatan ekonomi dan inflasi, adalah manipulasi suku bunga, yang telah meningkat sejak 2012. Pada 2012, suku bunga adalah 5,75%, naik menjadi 7,5% pada akhir tahun 2013, lalu 7,75% secara singkat hingga Februari 2015 ketika mereka kembali ke 7,5%. Ini telah berdampak pada pinjaman bank dan pertumbuhan kredit tahunan, dengan perusahaan pemeringkat pasar global Fitch melaporkan yang terakhir telah jatuh dari puncak baru-baru ini sekitar 20% pada 2011 menjadi hanya 5% pada 2014.
Dengan bank sentral AS juga secara luas diperkirakan akan menaikkan suku bunga selama 2015, tekanan pada Indonesia untuk mempertahankan suku bunga tinggi juga kemungkinan akan terus meminimalkan aliran keluar modal, meskipun presiden baru, Joko Widodo, ingin melihat kredit yang lebih rendah dan lebih mudah lingkungan untuk merangsang kegiatan ekonomi, terutama di sekitar program infrastrukturnya.
Meskipun meningkat pada bulan-bulan terakhir tahun 2014 karena kenaikan harga bahan bakar, inflasi tampaknya secara umum turun. Memang, menurut angka-angka Statistik Indonesia (BPS), ada deflasi ringan pada Desember 2014, sebesar 0,24%, karena efek kenaikan harga bahan bakar berhasil keluar. Jika tren ini berlanjut pada tahun berikutnya, maka mungkin ada alasan kebijakan moneter yang baik bagi BI untuk terus menurunkan suku bunga. Ukuran kedua, lebih khusus ditujukan pada sektor ini, adalah serangkaian aturan baru tentang hipotek, mengubah rasio pinjaman terhadap Loan To Value (LTV).
Aturan Baru
Pada Juni 2012, BI memperkenalkan peraturan yang mewajibkan calon pembeli untuk menghadirkan setidaknya 30% dari harga properti sebagai setoran, sebuah langkah yang sambil memastikan pinjaman yang lebih sehat, juga berarti lebih sedikit diterbitkan. Namun langkah ini bertemu dengan keberhasilan yang relatif kecil, karena pasar terus tumbuh, bahkan ketika tingkat hipotek juga meningkat. Angka BI menunjukkan bahwa tingkat hipotek Juli 2013 untuk rumah lebih dari 70 meter persegi telah meningkat 25,5% year-on-year, sedangkan untuk unit antara 21 meter persegi dan 70 meter persegi naik 57,2% dan mereka yang kurang dari 21 meter persegi melihat Kenaikan 85,6%; Kedua angka jauh melebihi tingkat pertumbuhan kredit agregat, yang telah 20-25% dibandingkan dengan periode yang sama. Jelas, masih ada banyak permintaan di pasar, bersama dengan keinginan kuat untuk membeli.
Sebagai hasilnya, sejak awal Oktober 2013 BI memperkenalkan aturan baru, menargetkan pembelian rumah non-primer. LTV untuk rumah kedua dikurangi hingga 60%, yang berarti bahwa calon pembeli harus mendapatkan 40% dari nilai properti kedua, sementara properti berikutnya akan melihat LTV 50%. Pembeli ini juga wajib menyatakan hipotek sebelumnya ketika mengambil yang baru.
Ukuran pasar rumah ganda ini telah tumbuh dalam beberapa tahun terakhir, dengan pernyataan oleh BI kepada media lokal menunjukkan bahwa jumlah orang yang memiliki lebih dari satu properti naik dua kali lipat antara 2010 dan 2012, dengan pinjaman hipotek berganda senilai $ 2,75 miliar pada akhir periode itu. Sebuah aturan diperkenalkan yang melarang pinjaman bank untuk properti hunian yang belum selesai, secara efektif mengesampingkan penjualan yang tidak direncanakan kepada mereka yang perlu meminjam uang untuk membayar properti.
Meremas Bagian Tengah
Dengan suku bunga tinggi dan langkah BI untuk membatasi hipotek, hambatan besar bagi orang Indonesia berpenghasilan rendah dan menengah yang ingin membeli telah ditetapkan. Namun, dampak regulasi terhadap bisnis dan pengembang mungkin tidak sedramatis itu. Laporan sektor real estate BI kuartal keempat 2014 mencatat bahwa sumber pembiayaan terpenting bagi pengembang selama periode itu terus menjadi pembiayaan internal perusahaan. Ini menunjukkan ciri ekonomi Indonesia, di mana sektor perbankan memiliki tingkat penetrasi yang relatif rendah dalam hal bisnis, terutama usaha kecil dan menengah. Konsumen, bagaimanapun, beralih terutama ke hipotek untuk transaksi real estate mereka, dengan 72,2% dari mereka yang disurvei oleh BI menggunakan sumber ini. Menurut BI, pada kuartal keempat 2014 hipotek rumah mencapai Rp. 314,6trn ($ 26bn), naik 1,68% kuartal-ke-kuartal dan mengungguli keseluruhan pertumbuhan pinjaman bank sekitar 1%.
Uluran tangan pemerintah
Terlepas dari meningkatnya penggunaan hipotek, banyak orang Indonesia tetap tutup dari pasar perumahan karena alasan lain. Menurut angka-angka dari Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional, per Mei 2014 sekitar 70% dari tenaga kerja negara berada di sektor informal. Ini memberi mereka status tidak layak kredit di sebagian besar bank, dengan banyak beralih ke pemberi pinjaman informal. Di seluruh negeri, ada juga kekurangan perumahan, dengan kementerian memperkirakan kurang dari 400.000 rumah formal dikembangkan setiap tahun, sementara jumlah rumah tangga baru meningkat 700.000 hingga 1 juta setahun.
Salah satu cara di mana pemerintah berusaha membantu mereka yang berpenghasilan rendah dalam upaya mereka untuk mendapatkan hipotek pertama adalah program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan. Sekitar 14% dari seluruh hipotek pada kuartal keempat 2014 dikeluarkan oleh bank-bank di bawah skema ini, yang memberikan hipotek 20 tahun tetap, 7,25%, bagi mereka yang berpenghasilan rendah yang memenuhi syarat. Pemerintah mendanai hingga 70% dari total jumlah hipotek, sementara juga mencakup 70% risiko melalui asuransi hipotek yang diberikan oleh perusahaan asuransi milik negara, Askrindo. Enam bank nasional dan 15 bank pembangunan daerah saat ini mengambil bagian dalam program ini.
Pada saat yang sama, pemerintah juga menawarkan berpenghasilan rendah mendapatkan perumahan sewa rendah, yang dikenal sebagai “rusunawa“, di mana harga sewa dibatasi $ 10-26 per bulan. Pemerintah daerah menyediakan tanah untuk ini, dan pemerintah pusat menyediakan perumahan. “Perumahan swadaya” adalah alternatif lain, dengan pemerintah memberikan suntikan uang $ 1116 per rumah bagi mereka yang berpenghasilan rendah untuk membangun rumah mereka sendiri, atau $ 660 per rumah untuk mereka yang berpenghasilan rendah untuk meningkatkan akomodasi mereka yang ada. Pemerintah juga mempertimbangkan untuk mendirikan lembaga keuangan mikro yang ditujukan untuk perumahan swadaya, karena dengan adanya keuangan mikro yang sangat berhasil di masyarakat pedesaan dalam beberapa tahun terakhir.