Mengatur Reformasi Perumahan Untuk Mempercepat Pembangunan – Indonesia memiliki kekurangan yang signifikan dan pertumbuhan perumahan yang terjangkau. Pasokan yang ada saat ini dalam kondisi yang buruk, dengan meningkatnya permintaan untuk unit-unit baru yang dirancang untuk mendorong defisit melebihi 15 juta unit pada tahun 2018. Meningkatnya urbanisasi memperburuk masalah, dan lebih dari seperlima populasi perkotaan sekarang hidup di daerah kumuh, menghadirkan tantangan besar bagi agenda pembangunan nasional Nawa Cita Presiden Joko Widodo, strategi sembilan pilar yang diluncurkan pada 2014 yang menekankan pembangunan domestik, meningkatkan produktivitas dan daya saing, meningkatkan kualitas hidup dan pertumbuhan inklusif.
Pemerintah telah meluncurkan serangkaian kebijakan yang bertujuan untuk secara signifikan menambah pasokan perumahan yang terjangkau dalam beberapa tahun terakhir, termasuk skema hipotek bersubsidi seperti program “Satu Juta Rumah” (One Million Houses), serta Program Perumahan Terjangkau Nasional (National Affordable Housing Programme) yang didukung oleh Bank Dunia, yang menawarkan skema uang muka dan bantuan perbaikan rumah yang seharusnya membantu meningkatkan kepemilikan rumah di negara tersebut.
Konstruksi unit baru yang terjangkau akan menjadi prioritas paling penting di masa mendatang, sebagaimana dibuktikan oleh reformasi baru-baru ini terhadap peraturan tentang pembangunan perumahan yang terjangkau. Seiring dengan semakin meningkatnya insentif pemerintah terhadap pembangunan yang terjangkau, segmen ini dapat menjadi pendorong pertumbuhan konstruksi yang penting di tahun-tahun mendatang, walaupun pembebasan lahan dan inflasi biaya pembangunan masih menjadi tantangan yang signifikan dan dapat membebani pengiriman unit baru di masa mendatang. daftar joker123
Menurut Bank Dunia, Indonesia menghadapi permintaan yang signifikan untuk perumahan yang terjangkau, dengan bank melaporkan pada bulan Maret 2017 bahwa 1 juta unit baru yang terjangkau diperlukan setiap tahun dan bahwa 20% dari unit 64,1 juta yang ada di negara itu berada dalam kondisi buruk. Diperkirakan 22% dari populasi perkotaan Indonesia, setara dengan 29 juta penduduk, tinggal di daerah kumuh, sementara lembaga pemeringkat global Fitch melaporkan pada September 2016 bahwa kekurangan perumahan yang terjangkau adalah 13,5 juta unit. www.mrchensjackson.com
Urbanisasi diperkirakan akan semakin cepat di tahun-tahun mendatang, dengan konsultan real estate JLL melaporkan pada Februari 2017 bahwa sekitar 200.000 orang pindah ke Jakarta sendirian setiap tahun. Meskipun pengembang properti tunduk pada aturan 3: 2: 1 yang mengharuskan mereka untuk membangun tiga rumah murah dan dua harga menengah untuk setiap rumah kelas atas yang dijual, Fitch melaporkan bahwa aturan tersebut telah ditegakkan dengan lemah hingga saat ini.
One Million Houses
Pada bulan April 2015 Presiden Widodo secara resmi meluncurkan program OMH, satu dari sembilan pilar yang membentuk agenda pembangunan nasional Nawa Cita. Melalui OMH, pemerintah berencana untuk menyediakan perumahan yang memadai bagi orang Indonesia berpenghasilan rendah. Presiden sebelumnya telah mengumumkan rencana untuk membangun 10m rumah baru di negara itu pada tahun 2019, sementara Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional lima tahun pemerintah, berjalan dari 2015 hingga 2019, termasuk rencana untuk pembangunan 5257 menara apartemen kembar untuk 515.711 keluarga , subsidi perumahan sosial untuk 5,5 juta rumah tangga, perbaikan untuk 37,407 ha area perumahan informal atau tidak memadai dan penyediaan fasilitas kredit yang didukung negara untuk 2,5 juta rumah tangga berpenghasilan rendah. Pada Januari 2017 WorldBuild 365, platform digital untuk pameran bangunan, interior, dan pemanas, ventilasi, dan pendingin udara, melaporkan bahwa pemerintah berharap untuk mengurangi simpanan perumahan negara itu menjadi 6,9 juta rumah pada 2019.
OMH adalah kebijakan utama pertama dari administrasi baru yang secara khusus menargetkan pengembangan perumahan yang terjangkau. Ini membayangkan pembangunan unit perumahan dan apartemen yang terjangkau di 17 provinsi yang berpartisipasi. Unit dapat dibeli menggunakan hipotek 20-tahun yang didukung pemerintah dengan tingkat bunga 5% dibandingkan dengan tingkat 7,25% yang ada di bawah Program Fasilitas Likuiditas Pinjaman Perumahan (FLPP) yang diluncurkan pada 2010 untuk menyediakan hipotek yang disubsidi negara dan asuransi hipotek.
Dukungan Pembiayaan
Bank Indonesia, bank sentral, melaporkan bahwa pinjaman dalam skema FLPP naik secara substansial dari Rp285miliar ($ 21,5juta) pada kuartal pertama 2015 hingga mencapai Rp2,7triliun ($ 203,5juta) pada kuartal ketiga 2015, turun kembali ke Rp373miliar ($ 28.1juta) pada kuartal pertama 2016 dan Rp317miliar ($ 23.9m) pada kuartal kedua 2016, sebelum melonjak lagi hingga mencapai Rp3.02trn ($ 227.6m) pada kuartal ketiga tahun ini. Pinjaman FLPP mencapai Rp1,92trn ($ 144,7 juta) pada kuartal keempat 2016, dan kemudian merosot lagi, ke level terendah Rp268miliar ($ 20,2juta) pada kuartal pertama 2017.
Di luar FLPP, pemerintah telah berupaya membantu pembeli pertama dan berpenghasilan rendah untuk membeli properti dengan bermitra dengan Bank Dunia untuk meluncurkan NAHP pada Maret 2017. Fase pertama dari proyek $ 1,2 miliar ini menyaksikan pembentukan Hipotek , Skema Bantuan Uang Muka Tertaut (BP2BT), yang menyediakan bantuan dengan mencocokkan tabungan penerima untuk digunakan sebagai uang muka, serta hipotek tingkat pasar dari lembaga pemberi pinjaman yang berpartisipasi.
Selain itu, pemerintah telah meluncurkan Program Bantuan Perbaikan Rumah (BSPS) di bawah NAHP, yang menargetkan 40% rumah tangga Indonesia terbawah. Skema ini ditujukan untuk individu yang membutuhkan pembiayaan perbaikan rumah, bukan solusi pembelian rumah. Pada Maret 2017 Bank Dunia mengumumkan telah menyetujui $ 450 juta untuk mendukung program BP2BT dan BSPS.
Implementasi Negara
Indonesia Investments, anak perusahaan dari perusahaan investasi Belanda Van der Schaar Investments, melaporkan bahwa lebih dari setengah rumah baru program OMH akan dibangun menggunakan dana negara. Untuk tujuan ini, pemerintah mengalokasikan Rp10triliun ($ 753,8 juta) untuk OMH dalam APBN 2015 dan Investasi Indonesia melaporkan bahwa pengembang perumahan milik negara Perum Perumnas ditugaskan untuk mengimplementasikan pembangunan perumahan baru yang terjangkau di bawah OMH dan mengalokasikan modal Rp1trn ($ 75,4 juta) injeksi pada tahun yang sama.
Pengeluaran infrastruktur naik menjadi Rp387,4trn ($ 29,2 miliar) dalam anggaran negara 2017, naik dari Rp317,1trn ($ 23,9 miliar) dalam revisi anggaran 2016. Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan, lembaga pemerintah yang bertanggung jawab untuk pengembangan perumahan, area perumahan, pembiayaan perumahan sosial dan pengaturan bangunan, menerima porsi terbesar, dengan Rp98,8trilyun ($ 7,4 miliar). Pengeluaran infrastruktur pada tahun 2017 juga termasuk alokasi Rp9,7trn ($ 731,1juta) ke FLPP, serta suntikan modal Rp7,2trn ($ 542,7juta) kepada perusahaan milik negara. Pengeluaran untuk proyek OMH meningkat dari Rp12.6trn ($ 949.8m) dalam anggaran 2016 menjadi Rp15.6trn ($ 1.2bn) pada tahun 2017.
Laporan Perkembangan
Namun, kemajuan telah terbatas. Basuki Hadimuljono, menteri pekerjaan umum dan perumahan, mengatakan kepada media lokal pada bulan Desember 2016 bahwa pemerintah hanya mampu menyelesaikan antara 400.000 dan 500.000 unit per tahun sejak 2015 Perkiraan lainnya lebih rendah: WorldBuild 365 melaporkan bahwa hanya 120.000 rumah baru yang terjangkau dibangun antara peluncuran program pada pertengahan 2015 dan Juni 2016. Tantangan terkait dengan pembebasan lahan adalah bagian dari masalah, dengan harga tanah di daerah-daerah yang dijadwalkan untuk proyek-proyek infrastruktur besar sering meningkat dengan cepat, yang telah menjadi kasus untuk Jalan Tol Trans-Sumatra 2800 km.